Этот кейс Анна Голубева представила на конкурс практикующих юристов “Лучшие по праву”, который проводится сервисом PLATFORMA совместно с газетой "Ведомости". Читайте подробности о судебном процессе на PLATFORMA Media.
Я всегда с удовольствием берусь за интересные дела. Имею ввиду неоднозначные споры, где на основе анализа обстоятельств, с учётом законодательства и судебной практики необходимо найти лучший выход из ситуации, который устроит моего доверителя.
Между ФГУП (арендодателем) и АО (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, – гидротехнического сооружения (параллельно являющегося социально-значимым объектом, поскольку обеспечивает транспортное сообщение между материком и островом). Условиями договора предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы 1 раз в 3 года на основании заключения оценщика. При очередном повышении цена аренды выросла практически в 5 раз.
Когда стали разбираться увидели, во-первых, недостоверность отчета, а, во-вторых, то, что площадь оцениваемого объекта в несколько раз больше, чем площадь объекта, переданного в аренду по договору.
Как стало известно, в свидетельстве о праве собственности объект указан как комплекс сооружений, в то время как по договору передана лишь часть объекта, непосредственно используемая арендатором. Началась длительная переписка между арендодателем и арендатором, в процессе которой возник долг, поскольку арендатор отказывался платить завышенную стоимость.
В итоге, арендодатель, спустя несколько месяцев обращается в суд за взысканием долга, арендатор в свою очередь заявляет встречный иск о признании незаконным одностороннего изменения арендной платы, в связи с недостоверностью отчета оценщика. В очередном судебном заседании представитель арендодателя заявляет о пропуске арендатором срока исковой давности.
И, правда, погрязнув в переписке, мы пропустили годичный срок исковой давности.
Это дело сразу представляло интерес для меня, хотелось разобраться в причинах непропорционального увеличения размера арендной платы, присутствовало желание восстановить справедливость. Риск получить отказ в удовлетворении иска по формальному основанию пропуска срока исковой давности, вызвал ещё больший азарт найти выход и выиграть спор.
Понимая, что имеем существенные шансы на победу, но нам грозит отказ только из-за пропуска срока, причем на несколько дней, меня до следующего судебного заседания не покидала мысль о том, что надо что-то придумать…
Статья 49 АПК РФ предусматривается возможность изменить предмет или основание иска.
И мы изменяем предмет иска, по сути, изменяя и основание, но в суде заявляем о том, что дополняем основание иска.
Уточняя встречное исковое заявление, просим уменьшить арендную плату, поскольку она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества на территории Дальневосточного бассейна, и существенно их превысила, также настаиваем на недостоверности отчета оценщика. То, что суд принял это уточнение, само по себе являлось моей маленькой победой.
В рамках рассмотрения дела арендатором было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения стоимости аренды спорного объекта .По результатам экспертизы подтвердились доводы арендатора о необоснованном увеличении стоимости аренды. Впоследствии арендатор уточнил встречный иск и просил снизить размер арендной платы до суммы, определенной в рамках проведенной судебной экспертизы.
Что вы знаете о судебном финансировании и в каких судебных спорах участвуете? Поделитесь своим опытом
Социальная значимость данного спора была в том, что существенное увеличение стоимости аренды, несомненно, сказалось бы на стоимости транспортного сообщения между материком и островом, и отразилось бы на стоимости доставки грузов в отдаленный северный район.
Ценность данного дела была в объеме проделанной работы, возможности найти выход исходя из сложившихся, не очень благоприятных, обстоятельств. Для того, что бы получить решение об удовлетворении требований, пришлось проделать большую работу.
В процессе рассмотрения, в целях исключения риска отказа в удовлетворении искового заявления, нам пришлось изменить предмет иска и дополнить его ещё одним основанием. Для этого необходимо было провести анализ цен на схожие объекты недвижимости, и получить доказательства того, что наше увеличение арендной платы непропорционально увеличению цен по аналогичным объектам. К слову, на территории федерального округа схожих объектов недвижимости не так много; стоимость аренды в свободном доступе отсутствует, арендодатель один и, как правило, арендаторы не шли на контакт, не желая портить отношения с ним.
Но мне удалось всё таки получить несколько доказательств, которые подтверждали значительно меньшее увеличение арендной платы по схожим объектам, нежели в нашем случае (практически в 5 раз). Судебная экспертиза подтвердила наши доводы.
----- Анна Голубева для PLATFORMA Media
Хотите рассказать свою историю успеха, заявить о себе на аудиторию в 40 тыс человек? Есть уникальный кейс по продвижению юридических услуг? Пишите нам на press@platforma-online.ru. Самые интересные истории будут опубликованы на PLATFORMA Media.
