Риелторы обвинили «Циан» в монопольно высоких ценах и обратились в ФАС

Ассоциация агентств элитной недвижимости (AREA) совместно с Гильдией риелторов Москвы подали жалобу в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) на сервис объявлений «Циан». Профессиональные участники рынка утверждают, что площадка злоупотребляет своим положением, устанавливая завышенные тарифы.

Суть претензий

По подсчетам заявителей, стоимость размещения объявлений об объектах в Москве за последние четыре года (с 2022 по 2024) взлетела на 109%. Особенно примечательна динамика: в 2024 году цены менялись четыре раза, а в 2025 и начале 2026 годов — еще дважды. Наиболее резко подорожала услуга месячной публикации — на 55%, достигнув в среднем 2943 рублей против прежних 1902 рублей.

Риелторов также возмущает ценовая дискриминация. По их данным, в регионах тарифы «Циана» гораздо лояльнее — разница с Москвой может достигать 15-кратного размера. При этом доходность сервиса в столичном регионе значительно выше: в 2023 году среднесуточная выручка с одного объявления в Москве и области превышала показатели других регионов в 3,3 раза, а в 2024-м — уже в 3,6 раза.

Еще один пункт жалобы касается навязывания дополнительных услуг. Агентства вынуждены платить за продвижение, иначе их объявления теряются в ленте. По сути, это превращается в обязательный платеж для сохранения видимости, хотя формально услуги считаются отдельными.

Уйти с платформы агентства не могут: доля «Циана» на рынке превышает 50%, что делает его основным каналом привлечения клиентов. В итоге риелторы перекладывают возросшие издержки на плечи клиентов, повышая свою комиссию.

Правовой контекст и мнение экспертов

Этот спор представляет особый интерес в свете так называемого «пятого антимонопольного пакета», который ввел специальное регулирование для цифровых платформ. ФАС предстоит определить, подпадает ли «Циан» под это определение и может ли он влиять на рынок.

· Павел Магоня (ART DE LEX) считает, что ведомство может применить к «Циану» те же подходы, что и к крупным маркетплейсам. Ключевыми критериями станут сетевые эффекты, количество пользователей и влияние на смежные рынки.

· София Брязгун (Artegra) добавляет, что если ФАС признает сервис цифровой платформой с доминирующим положением, то оценивать его действия будут по специальным правилам. Ведомству придется выяснить, оправданы ли затраты «Циана» (на IT, маркетинг, серверы) таким резким ростом тарифов.

· Ярослав Кулик (Kulik & Partners) призывает к осторожности. Он напоминает, что «Циан» — это нетранзакционная площадка (классифайд), где сделки заключаются напрямую, поэтому положения «пятого пакета» к нему могут быть неприменимы. Однако общая норма о запрете злоупотребления доминированием (ст. 10 закона «О защите конкуренции») здесь вполне актуальна. Эксперт отмечает, что доказать монопольно высокую цену будет сложно, так как для этого потребуется сложный экономический анализ, а сопоставимых рынков для сравнения может не найтись. Кроме того, он указывает, что доход риелторов напрямую зависит от роста цен на недвижимость, и высокая стоимость размещения на «Циане» может стимулировать конкуренцию, а не подавлять ее.

Ключевые вопросы для ФАС

Главная интрига для экспертов — сможет ли ФАС доказать экономическую необоснованность тарифов. В частности, предстоит выяснить, оправдано ли многократное увеличение цены для Москвы по сравнению с регионами при примерно одинаковых технологических затратах.

Кроме того, внимание антимонопольщиков, вероятно, привлечет алгоритм работы поисковой выдачи. У «Циана» запросят информацию о том, насколько объективны критерии ранжирования объявлений для тех, кто отказался от платного продвижения.

Сопутствующая практика ФАС

На этом фоне ФАС продолжает активную работу в смежных сферах. Так, ведомство недавно подтвердило запрет на рекламу на ресурсах, доступ к которым ограничен Роскомнадзором (включая Telegram, YouTube, Instagram* и Facebook*), разъяснив, что ответственность за такие нарушения несут и рекламодатель, и распространитель.

— Принадлежит компании Meta, признанной в России экстремистской организацией и запрещенной.