Узнайте больше о судебном финансировании в нашем бесплатном гайде Путеводитель
Каникулы срочного режима: почему отсрочка арендных платежей будет не у всех

Постановлением Правительства РФ установлены требования к условиям и сроку предоставления отсрочки уплаты арендных платежей. Каникулы будут не у всех. Подробности в колонке сопредседателя коллегии "Регионсервис" Андрея Переладова.

Переладов А.В. (портрет).jpg


01 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон), который, в том числе, регулирует некоторые аспекты арендных отношений. С текстом закона можно ознакомиться по ссылке.

Часть 1 статьи 19 Закона содержит положения, регулирующие вопросы предоставления отсрочки по арендным платежам, при этом конкретизация требований к условиям и срокам такой отсрочки должна быть установлена Правительством РФ. 

03 апреля 2020 г. Правительством РФ издано Постановление № 439 (далее – Постановление), которое устанавливает круг отношений, на которые Закон распространяет свое действие, а также содержит подробное регулирование арендных отношений в условиях пандемии, в том числе, требования к условиям и сроку отсрочки уплаты арендных платежей (далее – Требования). С текстом Постановления можно ознакомиться здесь.

Постановление, по нашему мнению, имеет ряд серьезных недостатков, способных значительно осложнить его правоприменение. Сформулированный Постановлением объем прав и обязанностей участников арендных отношений отступает от принципа равенства и баланса интересов сторон в пользу арендатора. 

Кратко все неточности мы представили в презентации, а здесь пройдёмся по ним подробнее.

I. Обратимся к первому абзацу Постановления, который отсылает к пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) («…с учетом положений пункта 3 статьи 401 ГК РФ»). 

Пункт 3 статьи 401 ГК РФ регулирует вопросы освобождения от договорной ответственности предпринимателя и устанавливает правило, согласно которому лицо, не исполнившее надлежащим образом обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, если иное не предусмотрено законом. 

Однако само Постановление посвящено вопросам предоставления отсрочки арендатору недвижимого имущества, в связи с чем возникает вопрос: как нормы пункта 3 статьи 401 ГК РФ об ответственности предпринимателей связаны с отсрочкой уплаты арендных платежей? В каком контексте применение отсрочки касается норм пункта 3 статьи 401 ГК РФ? По нашему мнению, отсрочка не отменяет необходимости внесения арендных платежей, но переносит их сроки, влияет на основное обязательство арендатора по их внесению. Согласно нормам пункта 3 Требований, арендатор в любом случае будет обязан вносить арендную плату, коммунальные и иные технические платежи. Норма подпункта «в» пункта 3 Требований, освобождающая арендатора от уплаты штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с отсрочкой, вовсе, как нам кажется, не спасает его от ответственности за пределами отсрочки, в частности, внесения платежей равными долями после прекращения отсрочки, а также за неисполнение обязанности по невнесению коммунальных и иных платежей, не входящих в арендную плату (пп. «а», «е» п. 3 Требований). 

Следует ли полагать, что Постановление устанавливает правовой режим регулирования форс-мажорной ситуации с момента принятия органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или ЧС и до 01 октября 2020 года? Закон, в соответствии с которым издано рассматриваемое Постановление, предусматривает, что последнее лишь регулирует вопросы условий и сроков предоставления отсрочки по арендным платежам. Сам Закон вопросы ответственности сторон в предпринимательских отношениях также не затрагивает и не содержит ни одной ссылки на нормы статьи 401 ГК РФ. 

Можно также трактовать отсылку Постановления к статье 401 ГК РФ как освобождение от ответственности арендатора за невнесение арендных платежей в период действия решения органа власти о введении режима повышенной готовности или ЧС, но такой подход также можно подвергнуть критике. Обязательство арендатора по внесению арендной платы трансформируется, изменяются сроки его исполнения, но от ответственности за неисполнение обязательства арендатора, в т.ч. измененного в части внесения арендных платежей, арендатор не освобождается. Кроме того, если арендатор сам не предпримет меры по обращению к арендодателю и заключению соглашения об отсрочке, как это предписывают Закон 98-ФЗ и нормы Постановления, то сроки уплаты арендных платежей остаются прежними. Поэтому возникает вопрос, может ли арендатор в такой ситуации быть освобожден от ответственности за неисполнение обязательства по уплате арендной платы? 

Может быть, речь идет об ответственности арендодателя, не предоставившего арендатору доступ в помещение в силу административного запрета? Но тогда при чем здесь нормы Постановления об отсрочке, если в целом есть признаки юридической невозможности исполнения обязательства, предусмотренные статьей 417 ГК РФ? 

Полагаем возможными и иные интерпретации смысла упоминания пункта 3 статьи 401 ГК РФ в преамбуле Постановления, множественность вариантов которых абсолютно точно не добавляет определенности нормам Постановления № 439. 

Очевидная неопределенность отсылки к пункту 3 статьи 401 ГК РФ вынуждает нас обратиться к нормам ФЗ № 98-ФЗ и убедиться еще раз в том, что Правительству РФ никаких полномочий по установлению, изменению и прекращению ответственности сторон при аренде недвижимого имущества после принятия органами государственной власти решений о введении режима ЧС не предоставлено. 


II. Пункт 2 Постановления рекомендует арендодателям «предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации».

Такая рекомендация представляется неоднозначной. Если государство считает необходимым предоставить арендатору отсрочку и возможность последующего внесения арендной платы за время отсрочки в период с 01 января 2021 г. по 01 января 2023 г., то это можно рассматривать как способ поддержки арендатора в сложной экономической ситуации. Но возникает вопрос, на чем основана рекомендация еще и по снижению размера арендной платы? Видимо, данное положение выступает как еще одна мера поддержки арендатора? По нашему мнению, такие меры являются чрезмерными. Кроме того, в рекомендациях не решен вопрос об обязательности ее снижения для арендодателя. Представляется, что в условиях «дружественных» отношений между арендатором и арендодателем стороны самостоятельно могут урегулировать вопрос о снижении арендной платы. Если же арендодатель не готов идти на такие уступки, то рекомендательная норма Постановления никак не повлияет на его решение. 

Вероятно, данная рекомендация касается ч. 3 ст. 19 Закона, которой предусмотрена возможность уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. При этом сам текст рекомендации не лишен недостатков.

Так, термин «фактическое неосуществление арендатором деятельности» также вызывает вопросы. Не совсем ясно, имеется ли в виду неиспользование арендатором предмета аренды по каким-либо конкретным причинам, а также что понимается Постановлением под «деятельностью арендатора»: его предпринимательскую деятельность или таковую в арендованном помещении? Как объективно нужно их соотносить и в каком периоде – Постановление не дает ответа. Например, могут сложиться разные ситуации: арендатор может прекратить работу в силу закрытия торгового центра, где было арендовано помещение или же он примет решение о неиспользовании помещений в связи с тем, что значительно сократился поток клиентов (при формальном отсутствии запретов на продолжение осуществления деятельности). Или же в случае, когда многие арендаторы торговых центров после объявления органами власти решения о введении режима повышенной готовности просто закрыли помещения магазинов, при том, что административная приостановка деятельности ТЦ была осуществлена позднее, может ли риск преждевременного закрытия помещения, его неиспользования арендатором быть переложен на арендодателя? Особенно острым этот вопрос будет в случае, если отсутствуют признаки «непреодолимости» ситуации, характеризующей ее как форс-мажор (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Складывающаяся практика знает и иные примеры, когда собственник ТЦ ограничил доступ арендаторам до административного запрета его деятельности. Прямого отношения к рассматриваемой рекомендации об уменьшении размера арендной платы эта ситуация не имеет, хотя, на наш взгляд, может являться основанием для освобождения арендатора от обязанности по ее внесению за период такого «инициативного ограничения» и привлечения арендодателя к договорной ответственности.  

Рекомендация руководителям высших органов государственной власти субъектов РФ о предоставлении арендодателям, давшим отсрочку по уплате арендной платы, отсрочки по уплате налога на имущество организаций и земельного налога, по нашему мнению, баланс интересов не восстанавливает. Во-первых, в отличие от рассматриваемых «проарендаторских» императивных норм Постановления, это лишь рекомендация, не содержащая ни периода отсрочки, ни ее размера (10, 20 или 100 процентов). Во-вторых, пункт 2 Постановления говорит о возможности предоставления отсрочки арендодателям, предоставившим арендаторам отсрочку в 2020 году. То есть, данная льгота, даже если она и будет применима, будет предоставлена арендодателям в 2021 году, а может быть и позднее. В-третьих, совершенно очевидна, на наш взгляд, несоотносимость размера сумм арендных платежей и размера возможной отсрочки по налогу на имущество, земельному налогу, в связи с чем арендодатель явно понесет более существенные имущественные потери. В-пятых, пункт 2 Постановления не содержит правил его применения в случаях, когда в соответствии с пунктом 6 Требований стороны предусмотрят иной, более длительный период отсрочки, выходящий за пределы 01 октября 2020 г. 

Можно обратить внимание также на то, что часть 3 статьи 19 Закона допускает неоднозначное толкование вопроса о том, существует ли обязанность арендодателя пойти на снижение арендной платы, или же право арендатора «потребовать» такого снижения является лишь декларативной, «успокоительной» нормой. Хотя принятое Постановление и не должно касаться данного вопроса, упоминание в нем о снижении арендной платы также может быть воспринято правоприменителями как сигнал. Об этом же свидетельствует подпункт «д» пункта 3 Требований, согласно которому размер арендной платы «может быть» снижен. Поскольку нормы, обязывающие арендодателя заключить соглашение о снижении арендной платы, в нормах Закона и Постановления нами не обнаружены, пункт 3 статьи 19 Закона и нормы подпункта «д» Требований следует понимать лишь в качестве повторения общего правила пункта 4 статьи 614 ГК РФ, не дающей арендаторам каких-либо дополнительных возможностей. Вместе с тем Общественный уполномоченный по представлению интересов бизнеса в судах по г. Москве рекомендовал решать вопрос о снижении арендной платы в судебном порядке в случае, если арендодатель отказывается снизить арендную плату. Таким образом, существует позиция, согласно которой снижение арендной платы – это обязанность арендодателя.


III. Пункты 1 и 2 Требований устанавливают ограниченный круг договоров и арендаторов, на которые распространяются условия отсрочки. 

Это договоры аренды:

  • в отношении любого недвижимого имущества, за исключением жилых помещений;

  • заключенные арендаторами - представителями «наиболее пострадавших» от распространения коронавирусной инфекции COVID-19 отраслей.

Очень важным, на наш взгляд, является вопрос полномочий Правительства изменять и уменьшать круг лиц, на которых будет распространять свое действие Закон № 98-ФЗ, а также регулировать иные вопросы, не делегированные Правительству РФ упомянутым Законом. 

Часть 1 статьи 19 Закона содержит указание только на два полномочия Правительства РФ: определить «условия» (1) и «сроки» (2) отсрочки арендных платежей. Никакого полномочия определять, изменять и дополнять круг правоотношений, очерченный нормами части 1 статьи 19 Закона, уточнять перечень недвижимого имущества, исключать из него некоторые объекты недвижимости, в отношении которых заключены договоры, и т.п. - Правительству РФ предоставлено не было. При буквальном прочтении Закон не содержит никаких исключений из перечня объектов недвижимого имущества, на которые он не распространяет свое действие. В частности, из текста Закона не усматриваются ограничения в отношении аренды жилых помещений.

Право арендаторов недвижимого имущества на отсрочку арендных платежей, предоставленное статьей 19 Закона, является мерой государственной поддержки, в том числе гарантированной статьей 45 Конституции РФ. Эта гарантия статьей 19 Закона была предоставлена всем арендаторам любого недвижимого имущества. Согласно нормам статьи 1 ГК РФ и статьи 55 Конституции РФ ограничение прав и свобод в России возможно только для определенных целей и на основании федерального закона. Исходя из сказанного полагаем, что в указанной части нормы пункта 1 Требований противоречат части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и федеральному законодательству. 

Конечно, здесь можно возразить, что Постановление ограничило лишь сферу своего действия, а не сферу действия Закона. Кажется, ничто не мешает Правительству РФ принять иное Постановление с распространением его на иную сферу отношений. Однако, учитывая, что без утверждения условий и сроков отсрочки Правительством РФ применение пункта 1 статьи 19 Закона невозможно, по сути, речь идет именно о подмене законодательных норм нормами, созданными Правительством РФ.


IV. Постановлением установлено также другое требование к лицам, желающим воспользоваться отсрочкой по внесению арендных платежей – ограничение по сфере деятельности. Речь идет об арендаторах, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Это бланкетная норма содержит отсылку к соответствующему перечню, однако конкретная ссылка на акт правительства или иной нормативный акт отсутствует в тексте документа. 

Необходимо напомнить, что в поручении Президента РФ по итогам обращения к населению 25 марта 2020 года, в числе прочего, было указано, что Правительству РФ необходимо определить перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, организовать постоянный мониторинг экономической ситуации в Российской Федерации, по результатам которого обеспечивать регулярную актуализацию указанного перечня (до 01 апреля 2020 года, а затем ежемесячно).

Изначально список «наиболее пострадавших» отраслей, по сообщению Минэкономразвития РФ, определен Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики, которая была образована Постановлением Правительства РФ от 05 марта 2020 № 236

Однако, согласно Положению о комиссии, в ее полномочия не входит принятие решений от имени Правительства РФ, как и нет права утверждать подобный список.

В настоящий момент перечень наиболее пострадавших отраслей установлен Постановлением Правительства № 434 от 03 апреля 2020 года, однако, согласно тексту этого акта, он применяется лишь для целей закона о «чрезвычайных кредитных каникулах».

Вероятно, в ближайшее время стоит ожидать принятие самостоятельного акта Правительства РФ для целей применения закона о «чрезвычайных арендных каникулах», либо специального указания на то, что принятый Постановлением Правительства № 434 перечень будет применяться и для целей регулирования арендных отношений. До его принятия реализация пункта 1 статьи 19 Закона и анализируемого Постановления, с юридической точки зрения, будет вызывать сомнения. На настоящий момент специальный акт Правительства, устанавливающий перечень лиц именно для целей арендных каникул, не принят. 

7 пятниц арендных каникул: что нужно знать в условиях пандемии


V. Ограничивая сферу действия Закона, Постановление и утвержденные им Требования не дают ответа на ряд немаловажных вопросов.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относит также воздушные и водные суда, иную недвижимость «в силу закона». Распространяется ли пункт 1 статьи 19 Закона на них? Ограничений, на первый взгляд, нет. Однако разница между недвижимостью «по природе» и «в силу закона» достаточно существенная, в силу чего такое толкование не очевидно.

Дискуссионным вопросом является и возможность распространения норм отсрочки не только на договоры аренды, но и по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) на иные договоры, суть которых заключается во владении и пользовании вещью за плату. Таким договором может являться, например, невыкупной лизинг недвижимости. Различия между невыкупным лизингом и договором аренды крайне незначительны. 


VI. До сих пор остается неопределенным вопрос о механизме действия отсрочки в случае уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения.

Если заключение дополнительного соглашения обязательно, то арендатор может защищаться лишь иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения по статьям 445 и 451 ГК РФ. Такой механизм защиты является не самым эффективным, поскольку, во-первых, подразумевает обращение в суд, что займет достаточно продолжительный период времени, а во-вторых, нельзя забывать о положении пункта 3 статьи 453 ГК РФ, согласно которому при изменении договора судебным решением такие изменения вступают в силу с момента вступления в законную силу судебного акта. Возникает вопрос, может ли суд принять решение о ретроспективном действии дополнительного соглашения об отсрочке, несмотря на то, что действующий кодекс такой возможности прямо не предусматривает. 

Если же мы считаем, что отсрочка предоставляется, фактически, в силу Закона, то она должна действовать между сторонами независимо от формального подписания дополнительного соглашения. При этом третьи лица будут считаться информированными о том, что заключено соглашение об отсрочке, с момента внесения записи о нем в ЕГРН (в то же время в случае, если третье лицо знало о заключении такого соглашения и до внесения записи в реестр, полагаем, что оно не сможет ссылаться на свою «неосведомленность» в период отсутствия записи в реестре в силу принципа добросовестности). 

Установить однозначный смысл пункта 4 Требований довольно проблематично. Один из вариантов его восприятия таков: независимо от даты заключения дополнительного соглашения об отсрочке оно должно соответствовать нормам пункта 3, то есть, возможен и ретроактивный эффект. 

Предположим, что, руководствуясь пунктом 6 Требований, стороны договора аренды могут заключить соглашение, которое изменяет период рассрочки, уменьшает его, но предусматривает выплату арендатору компенсации или предоставление ему арендодателем займа. Будет ли указанное соглашение недействительным в части в соответствии с нормами части 2 статьи 168, ст. 421, 422 ГК РФ? Согласно пункту 6 Требований стороны могут предусмотреть иные условия, только если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.

Нормы Постановления не устанавливают срок, в течение которого арендатор имеет право обратиться с таким заявлением к арендодателю. С учетом системного толкования норм статей 3 и 4 ГК РФ, статьи 21 Закона о введении его норм в действие можно предположить, что право арендатора на подачу указанного заявления может быть реализовано не ранее вступления Закона в силу.    


VII. На практике может возникнуть ситуация, при которой арендатор обратится с заявлением о предоставлении ему отсрочки арендных платежей, уже имея задолженность за период аренды, предшествующий принятию органами власти решения о введении особого режима ограничения (например, за январь и февраль 2020 года.)

Режим «чрезвычайных арендных каникул» на данные платежи не распространяется, обязанность по их оплате с арендатора не снята, в том числе, с учетом пункта 1 статьи 405 ГК РФ. 

Однако подпункт «а» пункта 3 Требований начинается со слов «задолженность по арендной плате». Термин «задолженность» характеризует уже наступившее по сроку и, возможно, даже просроченное обязательство. Отсроченные платежи по арендной плате задолженностью в этом понимании являться не могут, так как сам режим отсрочки нацелен на будущее. Видимо, законодатель не правильно применил термин «задолженность», имея в виду отсроченные арендные платежи.

Если все же трактовать подпункт «а» как норму, регулирующую вопросы погашения некой задолженности по арендной плате, тогда не понятно, что это за задолженность? Как она возникла, когда? Полагаем, что если данная задолженность не относится к арендным платежам, начисляемых с момента принятия решения о введения режима повышенной готовности или ЧС и попадающих под действие отсрочки, то Правительство РФ вышло за пределы правового регулирования, очерченного статьей 19 ФЗ № 98-ФЗ.


VIII. Возникает также вопрос о сочетании пункта «б» и пункта 1 Постановления № 439, пункта 3 Требований и статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ. 

Концепция, определенная нормами статьи 19 Закона 98-ФЗ, пунктами 1 Постановления № 439 и пунктом 3 Требований, ясна и понятна, пока действует административный режим ЧС для защиты арендатора и предусматривается возможность предоставления отсрочки арендных платежей. Однако подпункт «б» Требований устанавливает иное правило, согласно которому после прекращения режима ЧС, но до 01 октября 2020 г. арендатору предоставляется отсрочка по уплате 50 процентов арендной платы. По нашему мнению, такое правовое регулирование не является «условиями» и «порядком» рассрочки в период действия норм решений о ЧС, предусмотренное нормами федерального закона № 98-ФЗ. По сути, это иное правило действия во времени правил о «чрезвычайных арендных каникулах»- не весь 2020 год, а 6 месяцев 2020 года являются периодом отсрочки, безотносительно решения о введении режима повышенной готовности или ЧС. 

Кроме того, последний шестой пункт Требований предусматривает возможность заключения соглашения с «иными» условиями, чем предусмотрено Требованиями. Может ли быть императивный период отсрочки пункта 3 и подпунктов «а» и «б» изменен таким соглашением?  


IX. Нормы подпункта «в» пункта 3 Требований освобождают арендатора от «штрафов, пеней и иных мер ответственности в связи с несоблюдением порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой». 

Представляется неоднозначной фраза «в связи с отсрочкой». Распространяется ли она на период с момента принятия решения о введении режима ограничения и до 01 октября 2020 года или на возможный максимальный период уплаты отсроченных платежей? Например, до 01 января 2023 года? 


X. Подпункт «е» пункта 3 Требований наконец-то раскрывает механизм обязательности внесения арендатором иных коммунальных и эксплуатационных платежей и распространения на них режима отсрочки. 

По общему правилу, режим отсрочки на указанные платежи, даже если они включены в арендную плату, не распространяется. Обязанность арендатора по внесению указанных платежей никак Постановлением не изменяется, за исключением случаев, если арендодатель в период действия режима ЧС, в свою очередь, был освобожден от уплаты таких платежей. Изложенная норма вызывает следующий вопрос: имеет ли арендодатель право применять к арендатору меры ответственности за просрочку по указанным платежам? Распространяется ли на данные отношения нормы подпункта «в»?


XI. В пункте 6 требований установлено, что стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Представляется, что данный пункт нарушает один из основополагающих принципов гражданского права – свободу договора. Полагаем, что с политико-правовой точки зрения нет никаких оснований не допускать соглашений об отсрочке с иными, более благоприятными условиями для арендодателя, если арендатор добровольно согласился на это. Возможно, данный пункт направлен на защиту арендатора как более слабой стороны в отношениях с арендодателем. Однако защита прав арендатора в данном случае могла бы  осуществляться в рамках доктрины несправедливых договорных условий (подробнее - Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»), которая, в частности, дает возможность арендатору взыскать с арендодателя убытки за злоупотребление переговорными возможностями.

Заметим, что если арендатор подпишет с арендодателем соглашение об отсрочке на худших, по сравнению с Требованиями, условиях, а потом будет ссылаться на их недействительность, то такое поведение арендатора можно помыслить недобросовестным на основании п. 5 ст. 166 и абзаца 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ.


Ситуацию, сложившуюся для бизнеса практически во всех сферах экономики России, которую мы сейчас наблюдаем, нельзя назвать простой, в том числе, и с точки зрения права. Сложность урегулирования интересов сторон арендного отношения в условиях юридической невозможности исполнения ими своих обязанностей очевидна и многоаспектна. Вместе с тем, имеющаяся правовая неопределенность норм рассмотренного нормативного акта не должна создавать дополнительные трудности для ее решения.


----- Андрей Переладов для PLATFORMA Media

Хотите рассказать свою историю успеха, заявить о себе на аудиторию в 40 тыс человек? Есть уникальный кейс по продвижению юридических услуг? Пишите нам на press@platforma-online.ru. Самые интересные истории будут опубликованы на PLATFORMA Media.


Всё о юридических и финансовых технологиях

Мы пишем о технологиях роста, новых моделях заработка для юристов, неординарных героях со всего мира. Ежедневно публикуем важнейшие юридические новости, обзоры и аналитику.