Государство принимает меры по защите прав арендаторов и арендодателей в условиях пандемии. Эффективны ли они и не порождают ли они дополнительные споры? Подробности в колонке сопредседателя коллегии "Регионсервис" Андрея Переладова.
01 апреля 2020 года Президентом РФ подписан Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон).
Закон содержит положения, регулирующие вопросы предоставления отсрочки по арендной плате и снижения ее размера в отношении объектов недвижимости в ситуации введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
С текстом закона можно ознакомиться по ссылке.
Смогут ли указанные нормы Закона обеспечить баланс интересов арендодателей и арендаторов на рынке недвижимости в условиях финансового и эпидемиологического кризиса 2020 г., а также установить понятные правила взаимодействия между сторонами?
Первое, на что необходимо обратить внимание, указанный Закон не вносит изменения в Гражданский Кодекс РФ, не приостанавливает действие его норм в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 статьи 3 ГК РФ. Это принципиально важно с точки зрения определения места Закона в иерархии нормативных актов и общего понимания значимости его норм.
Второе, часть 1 статьи 19 Закона устанавливает правило, согласно которому арендатор по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о предоставлении ему отсрочки.
Часть 1 статьи 19 Закона не устанавливает срок, в течение которого арендатор имеет право обратиться с таким заявлением. С учетом системного толкования норм статей 3 и 4 ГК РФ, статьи 21 Закона о введении его норм в действие можно предположить, что право арендатора на подачу указанного заявления может быть реализовано не ранее вступления Закона в силу, то есть, с 1 апреля 2020 г.
Третье. Принятие Закона не является единственной предпосылкой для реализации права арендатора на предоставление отсрочки. Как следует из указанной нормы, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ, соответственно, до утверждения, опубликования и вступления в силу соответствующего акта Правительства право арендатора на реальное предоставление отсрочки декларативно.
Сам порядок направления арендатором указанного заявления должен быть реализован в рамках установленных сторонами договора условий и с соблюдением положений статьи 165.1 ГК РФ (нормы о юридически значимых сообщениях).
Четвертое. Согласно части 1 статьи 19 Закона в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.
Обращаем внимание на следующие важные моменты. Данная норма касается только отсрочки арендной платы. Вопросы, связанные с ее отменой, изменением ее размера, порядка исчисления, иные вопросы, связанные с обязанностями арендатора (осуществление капитального, текущего ремонтов, внесение платы за содержание мест общего пользования, коммунальных услуг и т.д.), указанной нормой не охватываются. Обязанность арендодателя принимать к своему рассмотрению указанные вопросы и заключать по ним соглашение данная норма не содержит. Соответственно, эти вопросы должны решаться в общем порядке в соответствии с условиями договора и общими нормами главы 29 части первой ГК РФ. Период отсрочки рассматриваемая норма не устанавливает.
В отсутствие нормативно-правового акта Правительства РФ, более подробно регулирующего вопросы предоставления отсрочки арендатору, не совсем ясно, каковы последствия в случае уклонения арендодателя от заключения такого соглашения. Пункт 4 статьи 445 ГК РФ, предусматривающей возможность предъявить иск о понуждении к заключению договора, если такая обязанность другой стороны предусмотрена законом, содержит положения о том, что в случае удовлетворения иска договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Такой вариант решения проблемы не совсем отвечает интересам арендодателя, а также целям Закона, устанавливающего право на отсрочку уплаты арендных платежей. Появление новеллы обусловлено сложившейся чрезвычайной эпидемиологической ситуацией и ее влиянием на финансовое положение участников гражданского оборота.
Судебный процесс займет продолжительное время, особенно учитывая то, что в случае апелляционного обжалования решение вступит в силу только после рассмотрения жалобы судом апелляционной инстанции. Кроме того, в настоящий момент работа судов не ведется в обычном режиме, сроки судебного разбирательства увеличены, и право арендатора воспользоваться отсрочкой будет находиться в «подвешенном» состоянии, поскольку неясно, должен ли арендатор продолжать вносить арендные платежи при отсутствии дополнительного соглашения с арендодателем. Кроме того, в случае удовлетворения иска дополнительное соглашение вступит в силу с момента вступления в силу решения суда, а к этому времени отсрочка внесения арендных платежей перестанет быть обусловленной экономической ситуацией в стране.
Представляется, что суд может вынести решение о вступлении дополнительного соглашения об отсрочке в силу по истечение 30 дней после направления арендатором такого требования арендодателю, но такое решение входит в противоречие с буквальным пониманием пункта 4 статьи 445 ГК РФ, в связи с этим такая возможность вызывает сомнения. Учитывая изложенное, важное значение будет иметь акт Правительства РФ, в котором могут быть урегулированы обозначенные вопросы.
Пятое. В части 1 статьи 19 Закона «прямо» не говорится о распространении ее положений на объекты публичной собственности, например, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, иные объекты недвижимого имущества, указанные в статье 130 ГК РФ. Полагаем, что в данном случае сторонам необходимо руководствоваться Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», которое является специальным нормативным актом той же сферы отношений, которую призван регулировать рассматриваемый Закон.
Кроме того, ряд объектов недвижимого имущества был получен в аренду через процедуру публичных торгов, чьим существенным условием, не подлежащим изменению, является размер арендной платы. Полагаем, что данный вопрос может быть урегулирован постановлением Правительства РФ.
Рассматриваемая нами норма предусматривает, что требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Опираясь на системное толкование положений статей 153, 154, 168, 421, 422 и 432 ГК РФ, до установления Правительством РФ существенных условий такого соглашения о рассрочке есть риск недействительности указанной сделки, условия которой будут не соответствовать положениям акта Правительства РФ. Можно предположить, что нормы части первой статьи 19 Закона невозможно будет реализовать в полном объеме до принятия указанного Постановления Правительства РФ, поскольку не будет определен перечень объектов недвижимости и конкретные условия отсрочки.
Если договор аренды создает права и обязанности для третьих лиц, то изменения, вносимые в договор аренды недвижимого имущества, будут иметь для таких лиц правовое значение только после прохождения процедуры государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из данного пункта следует, что если стороны заключили соглашение об отсрочке, но не зарегистрировали его, то они не могут ссылаться в спорах между собой на отсутствие государственной регистрации. Однако значение приобретает также добросовестность третьего лица, которое в условиях принятого Закона может объективно располагать сведениями о возможности заключения арендодателем и арендатором дополнительного соглашения. Следовательно, третьему лицу рекомендуется направить письмо арендодателю с вопросом о том, заключалось ли такое соглашение. В то же время, доказательства того, что третье лицо знало о заключенном соглашении об отсрочке арендных платежей, должен будет представить истец. Таким образом, рассматриваемый нами вопрос может вызвать отражение в судебной практике.
Шестое. Часть вторая статьи 19 Закона предусматривает правило, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По сути, эта норма ничего «нового» для арендатора не предусматривает. Закон воспроизводит общее правило статьи 450 ГК РФ о возможности изменения договора по соглашению сторон. Одним из вариантов толкования данной нормы является законодательное закрепление арбитражной практики арбитражных судов о возможности неоднократного изменения размера арендной платы в течение года по соглашению сторон (п. 21 Постановлении Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73), вопреки буквальному тексту п. 3 статьи 614 ГК РФ.Седьмое. Часть 3 статьи 19 Закона предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
При толковании указанной нормы, нужно исходить из следующего:
1. Арендатор имеет право потребовать снижения арендной платы, но рассматриваемая норма не предусматривает обязанность арендодателя снизить арендную плату. Иное правило установлено в части предоставлении отсрочки (часть 1 статьи 19 Закона). В то же время суды могут истолковать указанное положение Закона как обязывающее арендодателя к снижению размера арендной платы.
2. Принципиально важным является момент, с которого считается измененным размер арендной платы. Он меняется с момента получения такого требования или с момента заключения сторонами соответствующего соглашения? Второй вариант кажется предпочтительным, учитывая принцип равенства сторон в отношениях, установленный статьями 1 и 10 ГК РФ. В противном случае арендатор может потребовать чрезмерного снижения арендной платы, что может разорить арендодателя.
3. Не менее важным моментом является также понимание фразы «уплата арендной платы в 2020 году». Эта фраза также присутствует в части 1 статьи 19 Закона, посвященной вопросам отсрочки арендных платежей. Исходя из общего понимания действия норм гражданского права во времени и отсутствия прямых норм об обратной силе статьи 21 Закона, трактовка распространения соответствующих положений Закона на весь 2020 год представляется ошибочной. Исходя из формулировки данной нормы, арендная плата подлежит снижению только за тот период 2020 г., когда действует решение субъекта Российской Федерации. Ретроактивное действие снижения арендной платы (равно как и ее отсрочки) возможно по соглашению сторон (ст. 425 ГК РФ). Соответственно, данная норма может распространять свое действие на период 2020 года, следующий за датой опубликования Закона. Однако остается вопрос, должен ли предметом переговоров стать весь период 2020, следующий за вступлением в силу Закона, учитывая неопределенность относительно длительности борьбы с COVID-2019 и периода действия соответствующих мер.
4. Как уже упоминалось выше, применительно к части 1 статьи 19 Закона, часть 3 регулирует только вопросы арендной платы. Все иные обязанности арендатора остаются неизменными. Однако остается открытым вопрос, как быть в ситуации, когда арендная плата является многосоставной, то есть содержащей фиксированный размер и переменную составляющую, включающую технические и обслуживающие платежи, в том числе коммунальные. Автоматическое перенесение бремени их несения на арендодателя представляется несправедливым. Для арендодателя в его отношениях с поставщиками коммунальных и иных услуг ФНС никаких привилегий или компенсаций имущественных потерь на настоящий момент не предусмотрено.
5. Согласно части 3 статьи 19 Закона арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы только в случае «невозможности использования имущества». Представляется, что эта норма изложена крайне неоднозначно. Арендодатель может трактовать ее применительно к статьям 612 и 620 ГК РФ как физическую невозможность использования предмета аренды в результате его разрушения, недостатков или ограничения доступа к нему арендатора, или реквизицией органом власти. Арендатор, естественно, будет трактовать указанную норму иначе, как невозможность использования имущества для извлечения прибыли, в качестве магазина, кафе или иного вида целевого использования определенного договором аренды в связи с запретом доступа в него потребителей из-за административно-запретительных мер органа государственной власти субъекта РФ (ст. 417 ГК РФ). Следует признать формулировку «невозможность использования имущества» крайне неудачной, способной породить множество споров. Кроме того, вопрос о таком распределении предпринимательских рисков между сторонами может быть подвергнут критике.
6. Нормы Закона связывают возможность реализации прав арендатора только с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на основании статьи 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». Однако представляется неверным считать сам факт принятия решения органом государственной власти субъекта достаточным для реализации прав арендатора. Большинство административных актов «предкарантинного» и «карантинного» периода 2020 года, принятых органами государственной власти субъектов РФ, содержат рекомендации, а не административное ограничение или запрет. Например, рекомендованы самоизоляция, самоограничение передвижения граждан, воздержание от посещения мест скопления людей и т.д. Невозможность ведения бизнеса в арендуемых объектах не находится в прямой причинно-следственной связи с данными нормативно-правовыми актами. Кроме того, можно заметить, что ряд таких актов содержат предписания, не соответствующие законодательству РФ, либо не были опубликованы в надлежащем порядке, что делает невозможным их легитимное применение.
Представляется, что если ситуация не попадает под действие части 3 статьи 19 данного Закона, то стороны могут использовать иные способы защиты, например, изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Кроме того, в качестве основания для реализации прав арендатора, предусмотренных Законом, не указаны правовые акты органов власти федерального уровня, постановления главных санитарных врачей субъектов Российской Федерации, службы Роспотребнадзора РФ, издаваемых в соответствии с нормами ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии в Российской Федерации».
С учетом изложенных суждений можно высказать крайне осторожный прогноз быстрой нормализации отношений в сфере аренды после введения указанного Закона. Из-за неоднозначности ряда его норм количество споров может кратно возрасти.
6 апреля 2020 г. опубликовано Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества". Подробный комментарий принятого Постановления будет опубликован на PLATFORMA Media на этой неделе.
Об авторе:
Андрей Переладов — адвокат, сопредседатель Некоммерческой организации «Коллегия адвокатов «Регионсервис» (г. Кемерово), автор многочисленных статей по вопросам гражданского, налогового, трудового права, экологического законодательства, награжден медалью Федеральной адвокатской палаты Российской Федерации II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан», спикер ведущих юридических форумов России, возглавляет комиссию Общественной палаты Кемеровской области по вопросам безопасности и взаимодействию с правоохранительными органами, председатель государственной экзаменационной комиссии юридического института Кемеровского государственного университета, исполнительный директор Регионального общественного объединения «Ассоциация юристов России».
----- Андрей Переладов для PLATFORMA Media
Хотите провести вебинар на PLATFORMA и получить охват более 50 тыс человек? Обращайтесь на press@platforma-online.ru
