Изменения предусмотрены новой редакцией закона об участии в долевом строительстве и призваны решить проблему обманутых дольщиков. Если строительная компания обанкротится, то деньги возвращаются покупателю или за счет этих средств жилье достраивают.
Возможность реализации проектов после 1 июля без открытия эскроу-счетов определяется контролирующим органом по итогам аудита строительной и финансовой готовности проекта, а также объема реализованной недвижимости. Нововведения не касаются готового жилья, за которое покупатель по-прежнему платит застройщику напрямую.
Теперь деньги на покупку недвижимости будут храниться в банке до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Так, например, строительная компания сможет получить средства дольщиков только после введения жилья в эксплуатацию. Сами строительные работы исполнители будут вести за счёт банковских кредитов.
«Это цивилизованная форма работы на рынке. Инвестиционно-проектная деятельность предполагает, что компания написала бизнес-план, сделала анализ рисков, использовала маркетинг. То есть за проектом стоит научный подход, основанный на расчётах и гарантиях. Это отличается от привлечения средств дольщиков, которые не были ничем защищены», — пояснил вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарёв.
В России долевое строительство законодательно регулируется с 2004 года. Покупатели зачастую приобретают жильё в доме ещё на стадии котлована, а полученные деньги компания-исполнитель тратит как на текущие, так и на будущие проекты. Такая форма сделки позволяет гражданам покупать квартиры на раннем этапе строительства в среднем на 20% дешевле готовой недвижимости, а компаниям — вести работу без обращения к банковским кредитам.
Вместе с тем многие строительные организации регулярно набирали больше объектов, чем на самом деле могли построить. Ситуация приводила к снижению спроса и падению объёмов продаж, в результате увеличивался финансовый разрыв между поступлением доходов и расходами девелоперов. В конечном итоге исполнители прекращали строительство объектов, а люди теряли предоставленные застройщикам деньги. Об этом рассказала декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.
По её словам, в настоящий момент насчитывается до 700 тыс. обманутых дольщиков. В конце 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план по поэтапному переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и другим формам финансирования. c 1 июля 2018 года застройщиков обязали вести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счёт в банке. При этом расходование средств должно быть целевым. Так, например, компаниям запрещается покупать ценные бумаги, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счёта сторонние обязательства. Впрочем, как ожидается, полный переход на эскроу-счета станет определяющим фактором в борьбе с проблемой обманутых дольщиков.
«Банки будут жёстко контролировать все финансовые потоки и финансировать только тех девелоперов, которые зарекомендовали себя надёжными клиентами. Новая схема повысит вероятность того, что дома будут достроены», — пояснила Елена Иванкина.
В частности, на первых этапах компаниям будет разрешено достраивать объекты без перехода на эскроу-счета, если дом уже готов на 30%, а 10% квартир продано по договорам долевого участия. В общей сложности по старой схеме будет завершено около 70% строящегося сегодня жилья. Об этом ранее рассказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.
В связи с изменениями правил часть аналитиков ждут роста цен на жильё, так как у застройщиков возникнут новые расходы. Что касается стороны покупателя недвижимости, то, по мнению экспертов, сами расходы на сделку не должны вырасти. "Использование эскроу счетов при покупке недвижимости по факту мало отличается от использования банковской ячейки или аккредитива, - отмечает Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков "Открытие Брокер". - Во всех этих трех случаях присутствуют покупатель, продавец и банк, контролирующий этапы исполнения сделки. При этом место контролера сделки в случае с эскроу счетами может занимать не только банк, но и нотариус. Повышение оформительских расходов в случае использования эскроу счетов вряд ли возможно, скорее, наоборот, возможно снижение расходов".
--- Russia Today, Финам
Хотите рассказать свою историю успеха, заявить о себе на аудиторию в 40 тыс человек? Есть уникальный кейс по продвижению юридических услуг? Пишите нам на press@platforma-online.ru. Самые интересные истории будут опубликованы на PLATFORMA Media.
