Войти Регистрация

Суд с застройщиком: как отстоять свои права?

Суд с застройщиком: как отстоять свои права?

Покупка недвижимости всегда является ответственным шагом. Особенно это касается приобретения квартиры через участие в долевом строительстве, которое сопряжено с определенными рисками. Жильё может быть не сдано застройщиком в срок, иметь недостатки, требовать дополнительных вложений для их устранения или быть непригодным для проживания. В любом из этих случаев следует знать свои права, чтобы выстроить грамотную тактику защиты и, при необходимости, подать иск в суд на застройщика.

1. Застройщик не сдал квартиру в срок

Если объект долевого строительства не может быть сдан в срок, то застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока уведомить об этом покупателя и предложить новые условия договора. Участник долевого строительства в этом случае может принять новые условия и подписать документы, либо отказаться от них.

В случае, если застройщик уже просрочил сдачу квартиры, то можно обратиться к нему с претензией и требовать выплату неустойки за просрочку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а также возмещения убытков. В этом случае следует позаботиться о том, чтобы убытки были подтверждены документально, например, договором аренды квартиры, если из-за просрочки дольщику пришлось снимать жильё. Если спор не разрешен и застройщик не ответил на претензию, лучше добиваться справедливости через суд и подать иск к застройщику по просрочке. При этом следует помнить, что срок исковой давности по требованию составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пример: Покупатель квартиры по договору долевого строительства получил квартиру намного позже установленного договором срока - в 2015 году вместо 2009 года. Однако пострадавшая сторона подала иск на застройщика только после передачи ей объекта, то есть в 2015 году, в связи с чем суд определил, что срок исковой давности по требованию истёк.

Совет: Если застройщик затягивает со сдачей объекта без уважительных на то причин и не стремится уладить конфликт, лучше не ждать окончательной сдачи объекта годами, а начинать действовать и обращаться за защитой своих прав в суд. К тому же со временем застройщик может просто обанкротиться.

2. Застройщик сдал квартиру с недостатками

Покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе средства за оплаченный объект, если он не соответствует заявленным в договоре критериям. Соответствующее определение в феврале текущего года вынес Верховный суд РФ. Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось вторичной недвижимости, историю успеха истца из Сочи, который судился с продавцом, могут повторить участники договора долевого строительства.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору:

● отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
● потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

К сожалению, многие пострадавшие, не веря в успешных исход дела, закрывают глаза на недостатки или пытаются самостоятельно их устранить, но вернуть уплаченные средства за ненадлежащий товар можно даже в том случае, если дело касается таких крупных покупок, как квартира.

Пример: Участница долевого строительства получила квартиру от застройщика, однако объект имел определенные дефекты, наличие которых было отражено в дефектной ведомости. В связи с тем, что застройщик устранял обнаруженные дефекты, квартира была сдана на 25 дней позже срока, положенного по договору. Пострадавшая подала в суд на застройщика с требованием получить неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за просрочку. Её требования были полностью удовлетворены судом, однако позже отменены апелляционной инстанцией. Дело дошло до Верховного суда РФ, который определил, что суд находит жалобу подлежащей удовлетворению. По мнению суда, застройщик не освобождается от ответственности за нарушение сроков сдачи квартиры, даже если это связано с устранением выявленных недостатков квартиры.

Совет: Получая квартиру, наряду с передаточным актом, участник долевого строительства может составить акт, в котором будут отражены несоответствия квартиры требованиям части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, либо составить дефектную ведомость. При наличии данных документов, намного легче будет отстаивать свои права в суде с застройщиком, если до него дойдет дело.

3. Недостатки квартиры обнаружены после передачи объекта

Заявить свои требования можно также в том случае, если недостатки были скрытыми, то есть не могли быть обнаружены при обычном способе приёмки квартиры. При обнаружении таких недостатков уже после подписания акта, покупатель может в течение гарантийного срока предъявить застройщику требования об их устранении. Если же застройщик не выполнит их в согласованные сроки, истец имеет право на выплату неустойки за каждый день просрочки. Здесь в полной мере применяется закон «О защите прав потребителей». Также есть возможность самим устранить недостатки и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной за квартиры суммы.

Пример: Жительница Красноярска, обнаружив скрытые недостатки в квартире, сделала за свой счёт независимую экспертизу. По её результатам было определено, что на их устранение потребуется 250 тысяч рублей. Получив отказ от застройщика в устранении недостатков, обратилась в суд на застройщика с требованием возместить ей расходы, которые она планирует направить на ремонт. Суд принял решение взыскать в пользу истца свыше 740 тысяч рублей, в которые входила сумма на устранение дефектов, неустойка, компенсация морального вреда, штраф, расходы на экспертизу и другие судебные расходы.

Совет: При защите прав дольщиков в суде в полной мере могут использовать гарантии, прописанные законом «О защите прав потребителей». Согласно ему, можно взыскать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу пострадавших.

Кроме того, как в приведенном случае, чтобы отстоять свои права в суде с застройщиком, иногда истцам приходиться проводить экспертизу за свой счет. Если прибавить к этому расходы на услуги адвоката и другие судебные издержки, то стоимость судебного процесса может стать препятствием на пути к правосудию. В таких случаях покупатель может найти себе адвоката, который работает за “гонорар успеха”. В этом случае истец оплачивает гонорар защитнику только при выигрыше в суде.

Если пострадавшими является целая группа людей, как например, жители ЖК «Виноградный» г. Москвы, столкнувшиеся с протечками в подземном паркинге, то можно объединиться с другими истцами и подать коллективный иск. Инициировать групповой иск дольщиков проще всего через специальный сервис PLATFORMA, на нём также можно найти квалифицированного юриста. Таким образом, жители многоквартирного дома в г. Ижевск подали коллективный иск к застройщику с целью взыскать убытки на сумму 3 млн рублей для устранения недостатков объекта: просадки опалубки вокруг дома, трещин в стенах и отсутствие предусмотренный проектом мусороподъёмника.

Также можно обратиться за защитой своих прав в такие ведомства, как Комитет города Москвы по контролю в области долевого строительства, и отслеживать процесс строительства через форумы, созданные участниками долевого строительства соответствующего объекта.

4. Застройщик обанкротился

Банкротство застройщиков является одной из самых острых проблем на строительном рынке. Только за прошлый 2016 год число обанкротившихся компаний увеличилось вдвое. А за первое полугодие 2017 года банкротами были признаны 57 застройщиков жилья. В этом же году рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии “Единая Россия” насчитала 122 тысячи обманутых дольщиков. Однако по официальным данным Министерства строительства, это число значительно ниже - 86 тысяч. Ситуацию усложняет противоречивое законодательство в этой области и неоднозначная судебная практика. Поэтому невозможно дать конкретный алгоритм, который может привести к успеху истца – необходимо рассматривать все нюансы в каждом отдельном случае. При этом для защиты дольщиков в суде, лучше обратиться к юристу, который специализируется на исках к застройщикам и знает особенности разрешения подобных споров.

Немного сглаживает сложившуюся ситуацию тот факт, что государство, с целью обеспечения гарантии дольщиков, создало компенсационный фонд. В него застройщики должны отчислять 1,2% от цены каждого договора долевого строительства. Пробный период работы созданного фонда продлится с октября 2017 года до июля 2018 года. После этого будет принято решение о дальнейшей его работе или о возврате к страховой системе.

Кроме того, ужесточился ряд норм с целью защиты прав дольщиков. Например, теперь девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и другие нужды строительства, а для застройщика будет необходимо наличие опыта не менее трёх лет участия в строительстве. Эксперты отмечают, что ужесточение законодательных норм для застройщиков может привести к сокращению объёмов строительства и повышения цен на жильё. Вместе с тем, можно ожидать, что со временем нововведения дадут результаты и количество случаев банкротства застройщиков сократится.

Пример: Уже несколько лет тянутся судебные тяжбы с обанкротившимся застройщиком «СУ-155» - крупнейшим на российском рынке, а в сентябре текущего года было объявлено, что «дочка» данной компании «СУ-155 Капитал» также признана банкротом с долгом, оцениваемым в 3,9 млрд рублей.

Совет: Чтобы не доводить дело до суда с застройщиком, во всех случаях лучше предварительно вооружиться информацией. Например, перед подписанием договора проверять контрагентов через имеющиеся реестры проблемных застройщиков, один из таких имеется на сайте Министерства строительного комплекса Московской области.


--Written by PLATFORMA team--

PLATFORMA размещает интересные новости правового характера с обязательным указанием источника. Присылайте материалы для размещения в блоге на info@platforma-online.ru